Działka w Bieszczadach. Ile kosztuje oraz jaką wybrać, żeby spełnić marzenia o domu w Bieszczadach?

Dom z bala to częsty widok w Bieszczadach / fot. shutterstock.com

Domy z bala to częsty widok na działkach w Bieszczadach / fot. shutterstock.com

Działka w Bieszczadach – jak zabrać się za zakup nieruchomości, ile kosztują działki w Bieszczadach, gdzie szukać, na co zwracać uwagę, z jakim ryzykiem wiąże się taka inwestycja? Podpowiadamy, co należy wiedzieć przed zakupem.

Wielu miłośników gór po wizycie w Bieszczadach i zakochaniu się w tym niezwykłym skrawku Polski, zapragnęło w praktyce zrealizować popularne hasło “rzuć wszystko i wyjedź w Bieszczady”. Zaczynają przeglądać internet w poszukiwaniu ofert, by zrealizować marzenie o nazwie: działka w Bieszczadach. Jak zatem do tego tematu mądrze podejść? Najpierw należy uzbroić się w przydatną wiedzę.

Możliwość budowy w Bieszczadach wiąże się z ograniczeniami

Internet pełen jest ofert z pięknymi zdjęciami działek w Bieszczadach, np. z widokiem na połoniny. Przed jakąkolwiek decyzją o zakupie działki w Bieszczadach, należy się jednak przyjrzeć, z czym wiąże się zakup określonej nieruchomości i z jakimi ograniczeniami możemy się spotkać. Kluczową informacją w przypadku inwestycji w działkę w Bieszczadach jest to, że większość najatrakcyjniejszych miejsc wystawionych na sprzedaż położonych jest na terenie obszaru Natura 2000. Spotkamy tutaj liczne ograniczenia związane z budową nawet niewielkiego, letniskowego domku „na bloczkach” (a często budowa będzie w ogóle niemożliwa).

Wschód słońca nad Soliną w maju / fot. shutterstock.com

Wschód słońca nad Soliną w maju / fot. shutterstock.com

Dużo w tym przypadku zależy od miejscowości, w której ulokowana jest upatrzona działka w Bieszczadach. Im dalej od granic Bieszczadzkiego Parku Narodowego, tym ryzyko perturbacji z uzyskaniem zezwolenia na budowę będzie mniejsze. Dla przykładu, bardzo trudno uzyskać zezwolenia w takich miejscowościach, jak Wetlina czy Smerek (obie położone są w Gminie Cisna), gdzie często jest to niemożliwe (nawet jeżeli działka mieści się w miejscowym planie zagospodarowania). Łatwiej natomiast w miejscowościach położonych bliżej Bukowca czy Polańczyka.

Ceny działek w Bieszczadach. Ile kosztują nieruchomości w różnych miejscowościach?

Ceny za ar działek w Bieszczadach różnią się w zależności od lokalizacji. Najdroższe najczęściej znajdują się w tzw. otulinie Bieszczadzkiego Parku Narodowego, w takich miejscowościach, jak Ustrzyki Górne, Wetlina czy Smerek. Tutaj za jeden ar trzeba zapłacić nawet między 8000 a 10 000 zł lub czasami więcej. Wraz z odsuwaniem się od tego „serca Bieszczad”, ceny spadają. Lutowiska to wydatek ponad 7000 zł za ar. W Polańczyku za ar zapłacimy w granicach 5 000 zł, podobnie w okolicach Leska.

Piotrowa Polana w Wetlinie (Stare Sioło) / fot. shutterstock.com

Piotrowa Polana w Wetlinie (Stare Sioło) / fot. shutterstock.com

Działka w Bieszczadach – odległość od prądu i kanalizacji

Szukając wymarzonej działki w Bieszczadach trzeba też sprawdzić warunki przyłączenia do sieci energetycznej (jak daleko jest do najbliższego łącza) oraz kanalizacyjnej. Zdarza się, że sprzedawane działki nie leżą w pobliżu sieci i podczas budowy będziemy musieli liczyć się z podłączeniem do prądu lub kanalizacji, którego złącza znajdują się kilkaset metrów od nas. W efekcie może to podnieść koszt naszej inwestycji o sporą kwotę. Przyjmuje się, że metr instalacji kanalizacyjnej to koszt w granicach 110 zł. Zakładając najbliższe złącze, do którego musimy się podłączyć, w odległości 300 m, daje nam to sumę 33 000 zł. Gmina, jeżeli akurat nie ma uruchomionego programu dofinansowań do kanalizacji, każe nam w całości pokryć ten koszt samodzielnie. Sami też będziemy musieli uzyskać zgody właścicieli działek, przez które będziemy prowadzili instalację. Będziemy odpowiadali również za przygotowanie projektu kanalizacji, który musimy przestawić do akceptacji w gminie.

Dom z bala to częsty widok w Bieszczadach / fot. shutterstock.com

Dom z bala to częsty widok w Bieszczadach / fot. shutterstock.com

Działki rolnej raczej nie „odrolnimy” na terenie Bieszczad

Najważniejsze, by sprawdzić, czy wybrana przez nas działka w Bieszczadach objęta jest tzw. MPZP, czyli Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Powinna być oznaczona symbolem MN lub MN/U1, oznaczającym przeznaczenie terenu do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i pensjonatowej oraz zabudowy usługowej z dopuszczeniem budynków rekreacji indywidualnej, całorocznej, pól biwakowych, obiektów i urządzeń rekreacji sportu. Dodatkowo, niektóre gminy na terenie Bieszczad wymagają, aby działka, na której miałby powstać jakiś nawet niewielki budynek, miała minimum 20 arów powierzchni. Należy więc sprawdzić w gminie, jakie warunki zabudowy tam ustalono. Lepiej też wybierać działki swoim kształtem zbliżone do kwadratu, gdyż łatwiej będzie nam ją zagospodarować, ale przede wszystkim też uzyskać zgodę na budowę w takim miejscu.

Wiele ładnych wystawionych na sprzedaż działek w Bieszczadach ma status rolnej lub rekreacyjnej. Część osób nie sprawdza, z czym wiąże się zakup takiej nieruchomości. Nic tam nie zbudujemy, możemy postawić co najwyżej namiot. Bez tej wiedzy kogoś może skusić sporo niższa cena w porównaniu do działek budowlanych. Pamiętajmy jednak, że w Bieszczadach, na terenie obszaru Natura 2000, odrolnienie działki jest praktycznie niemożliwe, więc należy się zastanowić przed zakupem, czy na pewno chcemy inwestować w nią pieniądze. Najprawdopodobniej na takiej nieruchomości postawienie czegokolwiek nie będzie nigdy możliwe.

Domki w bieszczadzkiej ciszy / fot. shutterstock.com

Domki w bieszczadzkiej ciszy / fot. shutterstock.com

Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska ma ostateczny głos w sprawie budowy

W wielu przypadkach, gdy kupimy działkę w Bieszczadach, przygotujemy projekt domu, mimo że nasza nieruchomość objęta jest MPZP i jest działką budowlaną oznaczoną symbolem MN/U1, nie uzyskamy zezwolenia automatycznie. Po wysłaniu projektu do starostwa powiatowego w celu uzyskania zgody na budowę, urzędnicy, w zależności od obszaru, na którym położona jest nasza działka, wydadzą taką zgodę lub odeślą projekt do sprawdzenia przez Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska w Rzeszowie. Dzieje się tak najczęściej, gdy działka ulokowana jest w sąsiedztwie Bieszczadzkiego Parku Narodowego.

W takim przypadku termin uzyskania zezwolenia odsunięty jest w czasie od trzech miesięcy (wersja optymistyczna) do nawet kilku lub więcej lat. W przypadku, gdy nasza działka nie jest ulokowana w miejscu budzącym wątpliwości z punktu widzenia ochrony środowiska, RDOŚ odeśle dokumenty i wyda decyzję o braku przeciwwskazań do budowy, a wówczas starosta wyda zgodę. Tak dzieje się jednak stosunkowo rzadko.

Hotel Arłamów - widok z tarasu / fot. shutterstock.com

Hotel Arłamów – widok z tarasu / fot. shutterstock.com

Jeżeli działka leży na terenie tzw. Bieszczad Wysokich, musimy liczyć się najprawdopodobniej z dłuższą ścieżką administracyjną. W takiej sytuacji RDOŚ może poprosić inwestora o przygotowanie tzw. karty informacyjnej przedsięwzięcia. W niej zostanie określony m.in. wpływ planowanej inwestycji na środowisko. RDOŚ może zgłosić też konieczność wykonania raportu ekologicznego, który stanowi pogłębioną – w stosunku do karty informacyjnej – analizę takiego oddziaływania na otaczającą przyrodę. O opracowanie raportu ekologicznego Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska prosi najczęściej, gdy dane zawarte w karcie informacyjnej nie są dostatecznie wyczerpujące lub przedstawiony tam stan wymaga lepszej analizy.

Raport ekologiczny dla działki w Bieszczadach

Z czym wiąże się przygotowanie takiego dokumentu? To badanie prowadzone przez zatrudnionego przez nas specjalistę, który wyceni taką usługę od kilku (rzadziej) do kilkunastu (częściej) tysięcy złotych. Warto wiedzieć, że w celu zachowania maksymalnej rzetelności raportu, a tym samym zapewniając sobie dobrą odpowiedź na wątpliwości RDOŚ, badanie powinno być prowadzone przez około rok. Dzięki temu weźmie ono pod uwagę np. wszystkie hipotetyczne okresy lęgowe, które mogą mieć miejsce na naszym gruncie, cykle rozwoju flory czy umożliwi zdiagnozowanie migracji zwierząt w różnych porach roku.

Niewielka chatka w bieszczadzkiej ciszy / fot. shutterstock.com

Niewielka chatka w bieszczadzkiej ciszy / fot. shutterstock.com

Raport ekologiczny powinien brać pod uwagę nie tylko to, co dzieje się na naszej działce (czy są tam np. jakieś rośliny chronione, czy na drzewach są gniazda itp.), ale również to, w jaki sposób inwestycja wpłynie na sąsiednie tereny, np. na migrację zwierząt, ich okresy godowe, dotarcie do źródeł pożywienia przez przedstawicieli fauny. Im więcej takich elementów, które występują na naszym obszarze lub w jego sąsiedztwie, tym prawdopodobieństwo uzyskania zezwolenia będzie niższe.

Piotrowa Polana w Wetlinie (Stare Sioło) / fot. shutterstock.com

Piotrowa Polana w Wetlinie (Stare Sioło) / fot. shutterstock.com

Linia zabudowy

Wpływ na decyzję urzędników RDOŚ może też mieć to, czy planowany przez nas budynek będzie znajdował się w już istniejącej linii zabudowy. Jeżeli inwestycja miałaby stworzyć nową, tj. drugą lub trzecią linię zabudowy, trudniej będzie uzyskać zezwolenie. Jeszcze trudniej, jeżeli zdecydujemy się planować budowę poza istniejącą zabudową, np. na obszarze, gdzie w sąsiedztwie wszystkie działki są puste.

Należy jednak wziąć też pod uwagę to, że RDOŚ może również nie chcieć wydać zezwolenia na budowę w już istniejącej linii zabudowy, np. w miejscowościach bezpośrednio sąsiadujących z BdPN. Urzędnicy zwykle tłumaczą takie decyzje koniecznością przeciwdziałania nadmiernej urbanizacji oraz pozostawienia również na terenach zabudowanych otwartych przestrzeni, którymi mogą np. przemieszczać się zwierzęta. Warto w związku z tym dowiedzieć się, jakie decyzje na danym terenie wydawane były wcześniej przez RDOŚ, gdyż łatwiej będzie na tej podstawie oszacować, czy uzyskamy zgodę.

Dom w bieszczadzkim lesie / fot. shutterstock.com

Dom w bieszczadzkim lesie / fot. shutterstock.com

Zezwolenie nie zawsze możliwe

Jak mówią osoby dobrze znające sytuację w RDOŚ w Rzeszowie, są miejscowości i działki w Bieszczadach, gdzie urzędnicy nie chcą już wydawać zezwoleń lub uzyskanie takiego dokumentu wiąże się z wieloletnią drogą administracyjną bez gwarancji sukcesu na końcu. W Bieszczadach są osoby, które takie starania, zmierzające do uzyskania zezwolenia na budowę na swojej działce w sąsiedztwie BdPN, prowadzą już kilka lat.

Urzędnicy brak pozytywnego rozpatrzenia takich wniosków dotyczących konkretnych działek w Bieszczadach tłumaczą koniecznością ochrony fauny i flory praz przeciwdziałaniem urbanizacji bieszczadzkiej przyrody, która jest unikatowa nie tylko w skali Polski, ale również Europy. RDOŚ najczęściej bardzo bacznie przygląda się wnioskom o budowę na działkach położonych w bezpośrednim sąsiedztwie Bieszczadzkiego Parku Narodowego.

Z puntu bezpieczeństwa inwestycji niemałej ilości gotówki, przed zakupem warto dowiedzieć się, czy właściciel, od którego chcemy kupić nieruchomość, nie prowadził już wcześniej starań o zgodę na budowę. Jeżeli tak i uzyskał odmowę, dowiedzmy się, jakie było jej uzasadnienie. Istotne jest to, o budowę jakiego rodzaju nieruchomości występowała taka osoba. Brak zgody dla poprzedniego właściciela, niekoniecznie musi oznaczać również blokadę w naszym przypadku (chociaż jest to bardzo prawdopodobne, że i my możemy spotkać się z odmową).

Możliwa jest sytuacja, że na danej działce RDOŚ nie wydał zgody na budowę dużego pensjonatu lub większego domu, o którą starał się obecny właściciel. Jeżeli my będziemy chcieli mieć mały domek, decyzja może, ale nie musi, być inna. Ryzyko zakupu takiej działki musimy niestety ocenić sami. Dobrze jest jednak porozmawiać o sytuacji w danej miejscowości z jej mieszkańcami.

Nie na każdej działce w Bieszczadach zbudujemy duży dom / fot. shutterstock.com

Nie na każdej działce w Bieszczadach zbudujemy duży dom / fot. shutterstock.com

Zgoda od RDOŚ

Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska może nas również poprosić o zmiany w projekcie budowlanym, w celu uzyskania zgody. Zmiany mogą być kosmetyczne, jak np. inne usytuowanie budynku na działce czy korekta kształtu dachu. Mogą być też gruntowne, jak np. ograniczenie powierzchni, liczby pięter czy innych elementów, których zmiana – zdaniem RDOŚ – zmniejszy oddziaływanie na faunę i florę w naszym otoczeniu. W takim przypadku musimy z architektem wrócić do „deski kreślarskiej” i zastosować się do wytycznych, by móc starać się o pozytywne rozpatrzenie wniosku.

Wybór lokalizacji działki w Bieszczadach jest kluczowy

Decyzja, na jakim obszarze Bieszczad zdecydujemy się kupić działkę, ma kluczowy wpływ na to, czy zgodę uda nam się uzyskać niemal automatycznie. Musimy liczyć się z możliwością, że np. wybór miejsca inwestycji w sąsiedztwie Bieszczadzkiego Parku Narodowego zaowocuje długą i uciążliwą ścieżką administracyjną, bez pewności pozytywnego rozstrzygnięcia. Warto więc, przed inwestycją niemałych pieniędzy w taką nieruchomość, dobrze przemyśleć wszystkie za i przeciw. Sprawdźmy status działki i jej historię. Przeanalizujmy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Porozmawiajmy z mieszkańcami w danej miejscowości, by w możliwie rzetelnie oszacować ryzyko utrudnień. Wszystko po to, by wybrać takie miejsce, które pozwoli spełnić nasze bieszczadzkie marzenia.

Ławka przed domem z widokiem na bieszczadzkie połoniny to marzenie wielu. Warto jednak sprawdzić, czy wymarzona działka w Bieszczadach pozwoli na jego realizację / fot. shutterstock.com

Ławka przed domem z widokiem na bieszczadzkie połoniny to marzenie wielu. Warto jednak sprawdzić, czy wymarzona działka w Bieszczadach pozwoli na jego realizację / fot. shutterstock.com


Zostań patronem portalu Bieszczady.Land